浅析土地增值税在房地产行业中的征管问题
作者：工商管理系 来源：本站原创 发布时间：2010-03-31
摘要：伴随着房地产业迅猛发展与土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出，房地产业土地增值税征管已成为当前税收征管工作的难点。本文从现行土地增值税的开征背景及作用出发，分析了土地增值税的征管现状及存在问题，提出了加强征管的对策与建议。
关键词：土地增值税 房地产 征管
一、土地增值税的开征背景及作用
20世纪90年代初期，伴随着我国第一拨房地产热，土地投机、炒卖之风在房地产中一度盛行。房地产业的畸形发展，加剧了我国产业结构失衡状况，加大了我国经济产生“泡沫”的风险。有鉴于此，国务院颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》并于 1994年1月1日 起施行。
土地增值税自开征以来，已有17年的历史。随着经济迅速发展，基础设施建设的不断完善，土地增值收益越来越大，对其征税，对实现土地所有者权益、提升政府的土地投资能力、抑制土地投机和规范房地产市场、建立地方主体税源等方面发挥了一定的作用。
二、土地增值税的征管现状及存在问题
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权的增值额征收的税种，征收对象主要是房地产开发企业。近几年内，房地产行业蓬勃发展，房地产行业的土地增值税也成了地方政府财政收入的来源之一，但房地产业迅猛发展与土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出，土地增值税征管已成为当前税收征管工作的难点。
﹙一﹚征税效果不甚理想
2008年全国房地产销售收入24071.3亿元，2009年43995亿元①，土地增值税从其税基看是个大税，但实际征收上来的比例却不高，变成了小税。1994年该项税收收入全国统计数字仅为499万元，随后的1995年全国也仅为2700万元，和当时全国将近6000亿元的总税收形成鲜明对比②，而同为房地产契税收入则是土地增值税2-4倍，见表1③，征税效果不甚理想，造成土地增值税对总体税收收入贡献严重不足。
表1 2006-2009土地增值税收入与契税、税收总收入比较单位：亿元
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税种
年份
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土地增值税
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契税
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税收总收入
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2006
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231.32
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866
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37023
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2007
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403.1
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1200 .25
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49442.73
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2008
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537.1
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1307 .18
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50828.52
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2009
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682.12﹙预计﹚
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1550.32﹙预计﹚
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63104
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﹙二﹚税款预征比率失当
纵观一般税种，税务机关预征的税款应与纳税人应纳的税款基本持平。根据土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数以及预征税额=销售收入×预征率等公式，可以推算出土地增值税率与预征率的关系：预征率＝﹙土地增值率×土地增值适用税率－速算扣除系数﹚÷﹙土地增值率＋1﹚。根据新华社“新华视点”专栏2009年我国房地产平均利润率约50%。结合以上关系式可以得出10%预征率的税款才能与应纳税款持平，但全国各地预征率远远低于10%，如广州的普通住宅预征率1%，其他商品房2%；深圳的普通住宅预征率1%,其他商品房2%,别墅类3%。预征比率的失当，造成清算工作难度加大。
﹙三﹚偷逃税手段多样化
房地产开发企业主要通过以下几种方式来减少税款的缴纳：一是隐匿营业收入。将银行按揭的款项记入往来科目不做营业收入处理，在可销售面积之外的销售不作收入，如车库、车位等，以开发产品抵建安工程款，预收款不及时申报、代收款项不按规定确定收入；二是虚增开发成本。利用关联企业虚开建安发票，提高建安成本，虚签动迁合同，抬高动迁成本，做高贷款利息，加大扣除基数；三是利用优惠政策。利用合作建房形式、利用建造普通标准住宅、个人集资、安居工程等；四是借名开发。一些个体经营者或单位本身不具备房地产开发资格，通过上缴管理费用借名进行房地产开发，而被挂靠的房地产开发企业对这部分业务不按规定进行纳税申报。偷逃税手段多样化，造成税款流失严重。
﹙四﹚清算工作选择两难
一方面，由于土地增值税是构成地方政府收入主要来源之一，其清算工作的开展有利于增加地方财政收入，优化地方财政收入；另一方面，各地政府普遍担心土地增值税的清算会给房地产业的发展带来负面作用，进而影响到当地经济发展的速度和最高可达当地预算外财政收入60%土地出让净收益④。同时，由于房地产开发具有时间跨度大、开发方式多、成本项目杂、税款计算繁等特点，增加了地方税务机关的征管成本和基层税务人员的畏难情绪。清算工作选择两难，造成相关部门执行清算动力不足。
﹙五﹚职能部门协调配合缺乏
房地产开发涉及到一系列的职能部门，如土地管理、房产管理、城市管理、金融监管等，但从目前各地的情况来看，相关部门配合不得力，税务部门把关不严格，税务部门管理机制和网络不健全，造成纳税人的事后管理、检查难度加大。
﹙六﹚地方税费征缴倒挂
许多地方政府基于土地增值税征收不力，但为了提高财政收入，额外创设大量“简便易行”的收费项目。据相关资料显示，有些地方，其名目甚至多达180多种，金额高达销售总价的15%左右。税费倒挂严重侵蚀了土地增值税税基，进而影响税款收入。
﹙七﹚税源监控乏力滞后
地方税务机关对房地产开发企业产品开发前期了解不多，税源基础数据空缺，往往是项目已进入预售阶段，税务机关尚未介入，税务机关管理滞后于项目建设。税源监控乏力滞后，造成税款入库不均衡。
三、加强土地增值税征管的对策与建议
﹙一﹚强化税源征管，保证税款收入
加强税收责任区建设，实施税源项目监管；建立重点企业档案管理，比对涉税各项指标；设立工程项目纳税台账，跟踪不同项目进展情况；严格税收征管员能级管理制度，强化税收征管员责任意识；采取集中办班与抽调的学习形式，培养一批熟悉房地产开发的业务骨干；强化房地产开发企业的纳税辅导，提高房地产开发企业的纳税意识。
﹙二﹚提高预征比率，完善税收体系
由于目前土地增值税的预征率较低，纳税人一般不会主动提出清算，即使清算，税款也难以入库。有鉴于此，地方税务部门可结合当地经济发展水平、房产价格、开发成本，适当提高普通住宅的预征比率，假设普通住宅的土地增值率在20%以上，则预征率可由1%提高到2%-3%；加大普通住宅与别墅、写字楼、商业购物中心等其他房产预征比率的差距，假设其他房产的土地增值率若在20%以上，则预征率可由2%提高到5%-6%，完善税收体系，充分发挥土地增值税的调控作用。
﹙三﹚加强部门协调，创新征管模式
税务机关积极争取地方政府的支持，加强与国土、房管、城建等部门的联系与沟通，健全部门联动合作机制，在现有的征管系统中搭建一个房地产业数据管理平台，实行行业信息共享，及时收集掌握房地产开发、转让的信息。通过委托国土资源、房管部门代征二级土地市场税收的创新征管模式，从源头上防止税款的流失。
﹙四﹚加强前期管理，加大反偷逃税力度
主管税务机关应从纳税人取得上地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。加大对房地产开发项目成本、收入的审核和管理力度，保证建安成本、土地成本等开发成本的真实性和准确性，防止利用假合同、假信息虚增开发成本；加强对房地产企业销售环节的监控，如对房地产票据、视同销售的管理，掌握房地产开发企业的收入情况，防止少申报土地增值税收入；加大涉税案件的处罚力度，提高房地产企业偷逃税的机会成本。
﹙五﹚推行正税清费，维护税法刚性
基于房地产税收的特殊性，按照“简税制、宽税基、低税率、严征管”的税收制度改革基本原则，国家在合理分税的基础上，减少地方的收费项目，防止税费的“本末倒置”。
﹙六﹚提高清算认识，加大清算力度
土地增值税清算，是为了进一步规范房地产交易秩序，切实提高广大群众的切身利益而采用的调控措施，地方政府应该提高对清算工作重要性的认识，不得设法缓行清算工作；地方税务机关应该认真履行职责，制定方案，落实责任；税务总局加强宣传引导，定期抽查并公布清算工作效果好的基层税务机关；国家把清算工作落实与否列入检验税务干部依法治税能力和评价地方党政机关依法行政水平能力，为政策的有效落实和基层税务部门有效执行提供良好的舆论环境和思想基础。
四、总结
尽管目前的土地增值税存在许多不足，面临征管困难，甚至在未来的房地产税制改革中，有可能会被取消，但其在解决当前房地产市场上存在的突出问题仍然发挥重要作用。因此，在未着实推进房地产税收一体化之前，相关部门应该高度重视土地增值税征管政策，只有这样，才能有一个清亮明朗的税收征管局面。
参考文献：
[1]陈俊良.房地产业土地增值税征管难点与对策[J].税务研究，2008.5：81-82
[2]陈义荣.我国土地增值税存在的问题与对策[J].物流与采购研究，2009.41：92-94
[3]温娜.土地增值税征收的难言之痛[N].财会信报，2009
[4]黄惠玲.土地增值税清算困难的原因与对策[J].福建金融管理干部学院学报，2009.3：34-37
[5] 叶治斌、黄爱明.新编税法 [M].广州：华南理工大学出版社，2009
The Problems Of Adminisration And Colletion Aboat
Land Appreciation Tax In real estate Industry
Ye Zhi Bin
HuiZhou Economic Vocational And Technical College HuiZhou
GuangDong 516057 China
Abstract：It,s very difficult to administrate and collet land appreciation tax of real estate industry,Because the conflicts become increasingly prominent between The rapid development of real estate industry and the lagging of adminisration and colletion aboat land appreciation tax.This paper clears the background and the effect of land appreciation tax,analyzes the overview of the existing land appreciation tax and its problems occurring in the process of implementation, and suggestions to strengthen adminisration and colletion aboat land appreciation tax.
Key Word：Land appreciation tax Real estate
Adminisration and colletion
作者简介： 叶治斌 ﹙1983—﹚，男，广东汕尾人，经济师，暨南大学硕士在读，研究方向：税收财政、中小企业管理。
①国家统计局：http://www.stats.gov.cn
②叶治斌 黄爱明.新编税法 [M].广州：华南理工大学出版社，2009
③国家税务总局.中国税务年鉴[M].北京：中国税务出版社，2006—2009年版
④评论员.土地增值税为何征收不力[N].中国经济周刊，2009
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